Kennis Instituut Maatschappelijk Vastgoed

Scheiden en weer koppelen van wonen en zorg

Door de per 1 januari 2013 ingevoerde scheiding van wonen en zorg worden de woonlasten van (nieuwe) cliënten met een lichte zorgvraag en een indicatie voor verblijf in een (intramurale) zorginstelling, niet langer uit de AWBZ gefinancierd. Deze cliënten moeten gaan huren en huur gaan betalen. In het eerste deel van deze serie is ingegaan op de mogelijkheden voor cliënten om huurtoeslag te ontvangen. In deze aflevering wordt ingegaan op de contractuele koppeling van wonen en zorg.  

 

Zoals algemeen bekend, heeft een huurder van woonruimte op grond van dwingendrechtelijke bepalingen uit de wet een sterke huurbescherming. Die houdt kort gezegd in dat een verhuurder een huurovereenkomst slechts op enkele, in de wet genoemde gronden kan opzeggen. Indien de huurder niet toestemt in de opzegging, kan de huur slechts daadwerkelijk worden beëindigd door de rechter. Die voert een strenge toets uit. Ook biedt de wet de huurder een sterke huurprijsbescherming.  

Zorginstellingen hebben er belang bij om met de hiervoor genoemde nieuwe cliënten, wiens woonlasten niet langer uit de AWBZ worden gefinancierd, overeen te komen dat de huur en zorg contractueel aan elkaar zijn gekoppeld. Zonder die koppeling zou een cliënt de zorgovereenkomst kunnen opzeggen en met een beroep op huurbescherming in de zorgwoning kunnen blijven wonen. De cliënt zou dan in de zorgwoning van de zorginstelling zorg kunnen gaan afnemen van een concurrerende zorginstelling. Een dergelijke situatie kan problematisch zijn voor de bedrijfsvoering van de eerstgenoemde zorginstelling. Het is daarom wenselijk zo niet noodzakelijk dat cliënten bij het eindigen van het zorgcontract tevens de zorgwoning (moeten) verlaten. 

Indien zorginstellingen zelf rechtstreeks verhuren aan hun cliënten, dienen zij daartoe in huurcontract zelf een koppelbeding op te nemen. Indien cliënten echter rechtstreeks huren van een andere partij, zoals een woningcorporatie, dienen met laatstgenoemde partij afspraken te worden gemaakt. 

 

Overheerst het zorgelement? 

Veel zorginstellingen stellen zich de vraag of het mogelijk is om in de overeenkomst met de cliënt zorg en huur aan elkaar te koppelen. Dit hangt af van een aantal factoren. In de rechtspraak is een aantal malen geoordeeld dat bij gemengde of gekoppelde woonzorgcontracten, de wettelijke huur(prijs)beschermingsbepalingen niet van toepassing zijn als het zorgelement duidelijk overheerst. Voorts moet duidelijk zijn gecommuniceerd aan de cliënt dat de afspraken over het wonen slechts een onderdeel vormen van de afspraken over de zorgverlening. Van geval tot geval zal moeten worden bekeken of het zorgelement overheerst. In geval van cliënten met een lichte zorgzwaarte zal dit (lang) niet altijd het geval zijn. 

Indien het zorgelement niet duidelijk overheerst, is het niet mogelijk om door middel van een koppelbeding zorg en huur aan elkaar te koppelen. In dat geval heeft de cliënt recht op huurbescherming. Ook geldt dan het wettelijke woningwaarderingssysteem (puntenstelsel).

 

Onredelijke voordeel, onredelijk bezwarend

Als het zorgelement wél duidelijk overheerst, is een koppelbeding nog niet zonder meer juridisch toegestaan. Een koppelbeding mag namelijk niet leiden tot een onredelijk voordeel voor de verhuurder. Van een dergelijk voordeel zal echter niet snel sprake zijn. Voorts zou  een koppelbeding door een huurder als onredelijk bezwarend kunnen worden aangemerkt en op die grond worden vernietigd. Dit kan zoveel mogelijk worden voorkomen als de zorginstelling kan onderbouwen waarom wonen en zorg zijn gekoppeld. Argumenten ter rechtvaardiging van de koppeling zijn onder meer dat aldus het zorgvastgoed exploitabel kan worden gehouden en goede en/of specifieke zorg kan worden verleend.  Zeker indien het gaat om cliënten die een specifieke zorgvraag hebben of intensieve zorg nodig hebben, lijkt koppeling toelaatbaar. 

 

Mededingingsrecht

Daarnaast kan koppeling in strijd zijn met het mededingingsrecht. Hier zal in deze blog niet verder op worden ingegaan. In het kort kan worden gesteld dat beperking van de mededinging door middel van een koppelbeding in beginsel toelaatbaar is, mits de overige zorginstellingen nog rendabel kunnen opereren en er voldoende mogelijkheden zijn voor potentiële partijen om toe te treden in de zorg.  

 

Conclusie

Het koppelen van wonen en zorg is in veel gevallen toegestaan. De concrete feiten en omstandigheden dienen echter steeds aan de hiervoor genoemde regels te worden getoetst. De juridische houdbaarheid van een koppelbeding is voorts in belangrijke mate afhankelijk van de formulering van het beding en de onderbouwing in (de considerans bij) het huurcontract met de cliënt. 

Maaike Bomers is partner bij 2BW Advocaten in Nijmegen met als specialisatie Vastgoed, Overheid, huurrecht

Partners
Hommelberg & Partners
LinkedIn
E. info@KMVG.nl | www.kmvg.nl