Kennis Instituut Maatschappelijk Vastgoed

Obstakels bij scheiden wonen-zorg voor ouderen

Veel zorginstellingen worstelen met de problemen rond verouderde verzorgingshuizen, die in een rap tempo leeg komen te staan. Zij zoeken naar mogelijkheden om de vrijkomende plaatsen te verhuren op de reguliere woningmarkt. Hiervoor is een transformatie van de verzorgingshuizen nodig.

Berenschot heeft een onderzoek uitgevoerd naar de vraag hoe zoveel mogelijk vrijkomende capaciteitsplaatsen in (voormalige) verzorgingshuizen behouden kunnen blijven voor zogenaamd beschut wonen. Eind september is het rapport uitgebracht ‘Beschut wonen tussen wal en schip: obstakels bij het scheiden van wonen en zorg in de ouderenzorg.’  Advocate Maaike Bomers bespreekt hoe de belangrijkste obstakels daarbij kunnen worden overwonnen.

 

Berenschot beschrijft in het rapport dat voor een succesvolle transformatie en verhuur obstakels op vier terreinen moeten worden overwonnen, namelijk op organisatorisch, vastgoed technisch, financieel én juridisch gebied.

 

Eén van de juridische obstakels is gelegen in de planologie. Intramurale woonruimten hebben veelal de bestemming ‘maatschappelijke doeleinden.’ Als een verzorgingshuis wordt getransformeerd tot  een gebouw met appartementen voor zelfstandige bewoning is nodig dat de bestemming wordt gewijzigd in ‘wonen.’ Gemeenten zijn (lang) niet altijd bereid om hieraan mee te werken.

 

Een ander juridisch aspect is het Bouwbesluit 2012, dat aan reguliere woningen extra bouwtechnische eisen stelt ten opzichte van verzorgingshuizen. Waar dit Besluit aan de  ‘gezondheidszorgfunctie’ niet de eis stelt van een opstelplaats voor aanrecht en kooktoestel, is dit wel vereist voor de ‘woonfunctie.’

 

Voorts speelt het punt dat de cliënt bij het zelfstandig huren van een wooneenheid in een verzorgingshuis in principe zelf mag kiezen welke organisatie de (thuis)zorg levert. Voor de verhurende  zorginstelling is het om financiële redenen van belang dat de huurder de zorg bij haar afneemt.  Hiertoe kan een koppelbeding worden overeengekomen, dat inhoudt dat de huurder alleen mag huren indien en zolang de zorg bij de zorginstelling wordt afgenomen.

 

En dan zijn er nog de wettelijke regels van het woningwaarderingsstelsel waarmee de verhuurder van reguliere woonruimte te maken krijgt. De kunst is om een huurprijs te bepalen die voor de zorginstelling leidt tot een financieel aanvaardbare exploitatie. Eén van de mogelijkheden is een verhoging van de puntenwaardering met 35 % als er sprake is van een serviceflat. Hiervoor gelden specifieke vereisten.

 

Berenschot signaleert dat de vrijkomende capaciteit in verzorgingshuizen slechts deels behouden blijft voor de oorspronkelijke groep van ouderen die behoefte hebben aan een beschutte woonomgeving. Om deze groep tegemoet te komen zijn diverse maatregelen nodig.

 

Maaike Bomers is advocaat/partner bij 2BW Advocaten. Zij is gespecialiseerd in huurrecht, vastgoed/overheid

Her rapport kunt u hier downloaden

Partners
Institute for Business Research
LinkedIn
E. info@KMVG.nl | www.kmvg.nl