Kennis Instituut Maatschappelijk Vastgoed

Het woonakkoord een paar weken later

Het regeerakkoord van VVD en PVDA over de aanpak van de woningmarkt heeft een hoop stof doen opwaaien. Om de voorstellen ook door de Eerste Kamer te krijgen had men een akkoord nodig met (delen van) de oppositie. En dat akkoord kwam er met D66, CU en SGP. Ook dit akkoord zorgde voor de nodige –zeer uiteenlopende- reacties. Nu, na een paar weken maken we een eerste balans op van de ontvangst van het akkoord door verschillende maatschappelijke organisaties.

 

De maatregelen van het woonakkoord werden als een sterke verbetering van het regeerakkoord gepresenteerd.  De BTW op verbouwing en renovatie gaat van 21% omlaag naar 6%, er zou  een versoepeling zijn van de hypotheekmaatregelen voor starters en de huurmaatregelen zouden worden enigszins verzacht. De huurverhogingen op basis van het inkomen worden minder hoog dan aangekondigd en de verhuurdersheffing voor woningcorporaties wordt niet 2 miljard, maar 1,7 miljard. Toch blijkt niet alles even positief ontvangen te zijn


De pijnlijke plek in het Woonakkoord, zo blijkt uit de eerste reacties, zit vooral in de maatregelen omtrent huren. De scherpe randjes zijn van de maatregelen af, maar er is te weinig veranderd om het echt een grote verbetering te kunnen noemen. De vereniging van projectontwikkelaars, NEPROM vindt de verbeteringen op de huurmarkt te beperkt. De verhuurdersheffing is volgens de ontwikkelaars in het woonakkoord te bescheiden bijgesteld en zal bij corporaties en bij particuliere beleggers tot een blijvend forse beperking van de investeringen leiden.

 

De Woonbond is het eens met NEPROM en vindt de huurverhogingen en de verhuurdersheffing nog veel te hoog. De Woonbond: “Het is prettig dat de scherpe randjes er van af zijn, maar het blijft veel te veel. De huurders worden nog steeds geconfronteerd met forse huurverhogingen en de verhuurderheffing is amper verlaagd. Daarmee is er nog steeds nauwelijks ruimte voor investeringen.” Toch stelt De Woonbond dat de scherpe randjes van de maatregelen zijn afgehaald.

 

Ook voor de gemeenten zijn de veranderingen op de huurmarkt te beperkt. Volgens De Vereniging van Nederlandse Gemeenten, VNG, zijn gemeenten vooral verontrust over de gevolgen van de verhuurdersheffing voor de investeringscapaciteit van de corporaties. “De investeringscapaciteit is hard nodig voor het gemeentelijk woonbeleid en dus voor de leefbaarheid van wijken en buurten”, aldus de VNG. De investeringen van de woningcorporaties vormden een grote bron van inkomsten van buurten en wijken. Het is nog de vraag wat de gevolgen van de verhuurdersheffing precies zullen zijn. Volgens de VNG moeten in ieder geval de cijfers kloppen en is het verstandig van minister Blok het CFV en het CPB heeft gevraagd door te rekenen welk impact de heffing zal hebben op de investeringscapaciteit van corporaties.

 

Over de maatregelen rondom de starterslening, het fonds voor energiebesparing en de BTW-verlaging voor verbouwingen zijn positievere berichten te lezen.

 

NEPROM, reageert voorzichtig positief. Volgens NEPROM geeft het akkoord meer duidelijkheid voor de komende jaren en zijn hiermee de nadelen van het oorspronkelijke regeringsbeleid deels weggenomen. NEPROM: “Het woonakkoord is van groot belang voor zowel woningkopers als investeerders in de huurmarkt. Lange termijn zekerheid is de basis voor vertrouwen. Nu er een akkoord ligt dat op voldoende politiek draagvlak mag rekenen, hebben we er vertrouwen in dat de minister de uitvoering snel ter hand zal nemen”.

De Verenging van Nederlandse Gemeenten is het hier mee eens. VNG: “We verwachten dat maatregelen als het fonds voor energiebesparing, de BTW-verlaging voor verbouwingen en de starterslening een impuls geven aan de woningmarkt”.

De Nederlandse Vereniging van Makelaars, NVM, heeft het woonakkoord ook zeer positief ontvangen. Volgens de NVM brengt het akkoord meer rust op de woningmarkt en kan het een start zijn om de doorstroming te bevorderen. NVM: “Op de koopwoningmarkt komt meer maatwerk, starters worden gestimuleerd door verhoging tot 50 miljoen euro van de Rijksbijdrage voor startersleningen. De maatregelen voor de corporatiesector worden verzacht. Ook krijgt de bouw een impuls door een verlaging van de btw. Dit zijn stuk voor stuk verbeteringen ten opzichte van de eerdere kabinetsplannen”.

 

Toch blijkt het in de praktijk allemaal wat minder duidelijk dan de organisaties dachten. Het gaat nog zeker ‘enkele maanden’ duren voordat banken de nieuwe startershyphotheek uit het Woonakkoord überhaupt kunnen aanbieden. Volgens de banken zou deze nieuwe hypotheekvariant technisch erg complex zijn.  Vooral voor de banken is alles nog niet helemaal helder: “We zijn de resultaten van het Woonakkoord nog aan het bestuderen. Er is nog veel onduidelijk", aldus een woordvoerder van ABN AMRO.

Er zijn nog een aantal technische vragen die de banken bezighouden. De woordvoerder van ABN AMRO laat weten dat het nog niet duidelijk is of de rente van de tweede lening gelijk moet zijn aan die van de eerste lening. Ook moet er opheldering komen of de tweede lening moet meetellen in het bepalen van de hoogte van de eerste annuïtaire lening en of er een Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is.

Daarbij lijken de eerste berekeningen van de starterslening ten opzichte van de huidige sitautie op korte termijn weliswaar te leiden tot minder hoge maandlasten, maar uiteindelijk over de hele looptijd van de hypotheek tot aanzienlijk hogere kosten.

 

Laura Sulman

Partners
Institute for Business Research
LinkedIn
E. info@KMVG.nl | www.kmvg.nl