Kennis Instituut Maatschappelijk Vastgoed

Frans Crijns (Maasvallei): Oplossing voor malaise in corporatieland

De kleine Maastrichtse woningcorporatie Maasvallei denkt de oplossing te hebben gevonden voor de malaise in corporatieland, waardoor er niet meer gebouwd wordt en de werkloosheid onder bouwvakkers oploopt. Directeur Frans Crijns geeft op de website van Maasvallei zijn persoonlijke visie en de oplossing: de corporaties moeten 50 miljard euro lenen bij de Pensioenfondsen tegen 4% rente (2 miljard).

Met dat vrijgekomen geld garandeert de corporatiesector dat het bedrag binnen 5 jaar volledig wordt geïnvesteerd in nieuwbouw of renovatie, verbetering en verduurzaming. Door de investeringen krijg de sector vastgoed terug waarmee door huurinkomsten de corporaties verder gezond blijven.


Hieronder de voledige tekst van de column van Crijns met de oplossing:
“De berichten over de gevolgen van het regeerakkoord buitelen over elkaar binnen: Het Centraal Fonds Volkshuisvesting geeft aan dat een groot deel van de corporatiesector in grote problemen zal geraken door het invoeren van de verhuurdersheffing. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft vanaf 2014 de faciliteringsruimte voor goedkope geborgde leningen voor de sector bevroren. De corporatiesector geeft massaal aan dat investeringen in nieuwbouw van woningen en in verbetering en verduurzaming van het bestaande bezit niet meer mogelijk zijn.  De totale bouwsector krijgt daardoor klappen en de werkloosheid stijgt fors. Werkloze bouwvakkers zitten thuis en de kosten voor de WW en later de bijstand zullen stijgen.


De laatste weken heb ik zelf veel nagedacht over hoe we als sector op al deze malaise moeten reageren. Natuurlijk moeten we proberen de onhaalbaarheid en onuitvoerbaarheid van de plannen van het kabinet naar voren brengen en zo nodig verbeteringsvoorstellen ontwikkelen en voorstellen. In dat verband speelt momenteel de discussie over de 4,5 % WOZ waarde.


Mijn visie is dat we er dan nog niet zijn. We moeten als sector vooruit durven te denken en gebruik maken van de punten waar we sterk in zijn. Wij zijn sterk in sociale woningbouw en in investeren en beheren. Wij zijn zeker niet sterk in kostenbewustzijn en moeten dan ook ruiterlijk erkennen. We kunnen daar zeker nog een slag mee maken. De maatschappelijke mening in Nederland is juist doordrongen van dat laatste: de sector leeft op te grote voet. En wellicht mede daarom voelt het kabinet zich gesterkt en gesteund om de sector te dwingen  de broekriem aan te halen door de verhuurderheffing te introduceren. Bijkomend voordeel: het levert de schatkist vanaf 2017 een bedrag op van 2 miljard euro per jaar en in deze tijd van moeilijke bezuinigingen in Den Haag hoeft dat bedrag dan  niet op andere kwetsbare beleidssectoren van het Rijk bezuinigd te worden. Het is immers nog altijd makkelijker om die “rijke en inefficiënte” corporatiesector 2 miljard afhandig te maken dan deze te bezuinigen om bijvoorbeeld de Uitkeringen of de Zorg. Hoewel niet leuk voor de corporatie sector is deze politieke ratio op dit moment wel werkelijkheid.


Mijn voorstel:  Investeren/stimuleren in plaats van heffen.
1.    de 2 miljard die het Rijk heeft ingerekend voor 2017 is niet meer of substantieel te veranderen. We zullen als sector links of rechtsom dat bedrag moeten ophoesten. 2.    ik ga er daarbij van uit dat de regeling uiteindelijk haalbaar en uitvoerbaar zal worden gemaakt door  overeen te komen  mitigerende maatregelen tussen Rijk en sector. Ik denk daarbij met name aan de problematiek rondom het maximale huurniveau van 4,5 % . Daarmee zal/moet een belangrijk deel van de heffing gedekt kunnen worden 3.    de sector zal daarnaast de rest van de heffing moeten halen uit het verlagen van zijn bedrijfskosten (incl. salarissen) en het efficiënter uitvoeren van het onderhoud. Als dat lukt zal de sector in ieder geval verlost worden van haar negatieve imago.


Wat is nu mijn voorstel:
1.    De twee miljard die de sector vanaf 2017 moet ophoesten wordt niet gestort in de kas van het Rijk, maar wordt gebruikt voor het betalen van de rentelasten van een lening van totaal 50 miljard.

2.    Deze lening wordt verkregen van de pensioenfondsenvoor een rente van 4 % per jaar, zijnde 2 miljard euro per jaar . Het bedrag dat de sector inmiddels vrij heeft gemaakt uit de huurverhogingen en efficiencyverbeteringen. Waarom de pensioenfondsen? We weten allemaal dat 90 % van de 900 miljard die de pensioenfondsen beheren vaak risicovol belegd is in het buitenland. Het probleem is de enorme dynamiek in de beleggingswereld. Zekerheid van rendementen is met een spaarlampje te zoeken.  Door het terughalen van 50 miljard euro naar Nederland tegen een zeker rendement van 4 % per jaar wordt daarmee een stuk van de risico’s verzacht en op zijn minst verbeterd.

3.    De corporatiesector garandeert dat de vrijgekomen 50 miljard binnen een periode van 5 jaar volledig wordt geïnvesteerd in nieuwbouw en of renovatie, verbetering en verduurzaming. In dat verband denk is met name aan:
a.    het oplossen van de schaarste aan starterwoningen en woningen voor de middeninkomens in de groeiregio’s van Nederland,

b.    de bouw van zorg- en seniorenwoningen  ook in de krimpgebieden zodat een oplossing wordt geboden voor krimp en vergrijzing maar ook een bijdrage wordt geleverd aan de scheiding van wonen en zorg in de zorgsector

c.    de bouw van studentenwoningen in de schaarste gebieden alsook het verbeteren van de kwaliteit.

d.    de bouw van woningen voor buitenlandse arbeiders die hier tijdelijk werken

e.    het versneld verduurzamen van het bestaande bezit waardoor de gestelde CO2 doelstelling versneld behaald kunnen worden.
4.    Door deze investeringen krijgt de sector vastgoed terug waarmee ze geld kan genereren in de vorm van huren en  waarmee ze verder gezond blijft en kan blijven investeren in verdere nieuwbouw, verbetering en verduurzaming.

5.    Het Rijk toucheert binnen de 5 jaren van investering door de corporaties een bedrag aan btw van in totaal € 10,5 miljard. Met dit bedrag kan het Rijk de 2 miljard per jaar die ingerekend was voor de heffing gedurende 5 jaar ruimschoots compenseren. Er komt dus geen gat in de begroting van het Rijk gedurende vijf jaar.

6.    Na de periode van 5 jaar ontvangt het Rijk geen extra inkomsten meer vanwege de btw uit de eerste investering van 50 miljard en ook geen verhuurdersheffing, maar doordat de sector gezond is blijven wel extra inkomsten aan btw binnenkomen.

7.    Het positieve effect van de investering van 50 miljard is echter voor Nederland en onze economie veel en veel groter:
a.    De bouwsector krijgt in vijf jaar een enorme impuls waardoor de uitval van werkenden in de bouw veel minder zal zijn. Ook kan de bouw verplicht worden om een extra impuls te geven om jongeren en doelgroepen aan het werk te helpen (social return). Om uit de ruif van de investering van 50 miljard te kunnen eten, zou de bouw verplicht kunnen worden om extra aandacht te geven aan verbetering van het onderwijs in de bouw, innovatieve ontwikkelingen in de bouwtechniek, verduurzaming en keteninnovatie. Voor wat hoort wat. b.    Het rijk en de gemeenten zullen minder kosten krijgen vanwege uitkeringen voor werklozen. Dit kan miljarden per jaar omvatten.

c.    De investering van 50 miljard zal voor de economie een multiplyer effect hebben. Stel dat deze 2 tot 4 maal zal zijn. Dat betekent dat de extra investeringen inde economie gedurende de vijf jaren kunnen oplopen tot 200 miljard. Het rijk ontvangt daarvan 40 miljard aan btw inkomen. Alles zal bijdragen aan een groei van de economie en een verbetering van het huishoudboekje van het Rijk. In dat kader zou in overleg met het midden en kleinbedrijf bekeken kunnen worden hoe de effecten ook aangewend kunnen worden voor onderwijs, innovatie en verduurzaming.

d.    Door de groei van de economie en dus meer inkomsten  kan het Rijk de ingerekende verhuurdersheffing in de begroting na de periode van 5 jaar laten vervallen.

Mijn idee zal zeker hier en daar niet helemaal doordacht zijn in alle effecten.  Maar het gaat er mij om dat we in Nederland nu ook moeten denken in kansen en mogelijkheden om zo onze economie te stimuleren, de werkgelegenheid, het bevorderen van een goede volkshuisvesting voor alle doelgroepen, het efficiënt scheiden van wonen en zorg en last but not least het bevorderen van een corporatiesector die actief en proactief meedoet aan deze doelstellingen vanuit het besef van zijn maatschappelijke functie."

Partners
Institute for Business Research
LinkedIn
E. info@KMVG.nl | www.kmvg.nl