Kennis Instituut Maatschappelijk Vastgoed

Residuele grondwaardebepaling dé oplossing voor pijn afwaardering gronden?

“In het besef dat de heersende economische omstandigheden de vooruitzichten op de woningmarkt vooralsnog niet positief beïnvloeden, hebben wij de grondenposities tegen het licht gehouden. Hierbij hebben wij een overzicht opgesteld van de (woningbouw)plannen met deze gronden afgezet tegen de risicos die we lopen als plannen vertragen, slechts gedeeltelijk tot uitvoering komen of in het geheel niet gerealiseerd zullen worden. Op basis hiervan hebben wij besloten de afwaardering van gronden uit te voeren en dit in de aankomende jaarrekening te verwerken.”

Zo maar een tekst welke uit een gemeentelijk bericht kan komen. Nagenoeg alle Nederlandse gemeenten, maar ook ontwikkelaars en (ontwikkelende) bouwers worstelen hier nu mee. Afwaarderen van de gronden tegen huidige marktwaarde? Kleinere afwaardering in de hoop dat er groei komt? Kop in het zand steken? Of kijken naar oplossingen door een residuele grondwaardebepaling?


Residuele grondwaardebepaling

Online kom je nogal wat definities tegen voor residuele grondwaardebepaling of residuele grondwaardeberekening. Deze van gebiedseconomie.nl vind ik een vrij duidelijke:

“De waarde die resteert wanneer BTW, stichtingskosten en winsten worden afgetrokken van de verkoopwaarde van een vastgoedobject is de residuele grondwaarde. Veel gemeenten berekenen de grondprijs of grondwaarde aan de hand van de residuele grondwaardemethode. Hierbij worden de grondopbrengsten gebaseerd op de prijs die de projectontwikkelaar bereid is te betalen. Na aftrek van alle kosten uit de grondexploitatie is het residu de opbrengst voor de grondexploitant (de gemeente).”

Formule:

Residuele Grondwaarde

 =

VON-prijs of marktwaarde

 

-/-

btw

 

-/-

stichtingskosten

 

-/-

redelijke winst voor betrokken partijen

n het geval de totale kosten hoger liggen dan de verkoopwaarde van de grond ontstaat dus een negatieve residuele grondwaarde en kost het verkopen van de grond de gemeente dus meer dan het oplevert.


Voorbeeld: Gemeente Son

Zo ook in gemeente Son werd geworsteld met een locatie aan de noordzijde van Son. Er werd besloten een tender uit te schrijven op basis van residuele grondwaarde bepaling. Uiteraard is het van belang dat voor een gemeente dit bedrag zo hoog mogelijk is om geen boekverlies te hoeven leiden. Daarnaast kan een voor een gemeente van belang zijn een locatie snel in te vullen om een wijk niet lange tijd als bouwput te laten fungeren.

Daar liggen mijn inziens dan ook direct kansen met conceptueel bouwen. Immers, niet alleen kan bij conceptueel bouwen de VON-prijs lager worden gehouden. Ook zijn de stichtingskosten lager doordat er geen dure ontwikkelkosten noodzakelijk zijn. Conceptueel bouwen, of in dit geval conceptueel ontwikkelen gaat namelijk uit van het principe dat het gaat om een bewezen succesvol concept wat projectoverstijgend wordt vermarkt. Vandaar dat de traditionele ontwikkelkosten van meerdere projecten kunnen worden toebedeeld aan meerdere projecten of sterker nog, vaker al zijn betaald. Daarnaast is niet alleen het ontwikkel- maar zeker het bouwtraject een stuk sneller dan bij traditioneel bouwen. De bouwtijd van een reguliere gezinswoning (VIDEO) bedraagt namelijk slechts zo’n 12 weken. Verder is er sprake van een gegarandeerde kwaliteit omdat het product al vaker is gerealiseerd.

Wat opmerkelijk te noemen is bij deze tender is dat er zich 16 marktpartijen voor deze inschrijving meldden. Een in mijn ogen opmerkelijk hoog aantal omdat er mijn inziens voldoende locaties te koop zijn. Blijkbaar gaat het dan vaak om locaties welke niet gunstig gesitueerd zijn of welke door pijn uit het verleden een te hoge boekwaarde en verkoopprijs hebben meegekregen.

Ik verwacht dat na Gemeente Son nog veel gemeenten zullen volgen met het uitschrijven van een tender op basis van residuele grondwaardebepaling. Voor ons in ieder geval mooi dat we van dit traject hebben kunnen leren en verder verbeteren voor de nabije toekomst. Erg benieuwd welke gemeente nu volgt!


Maarten van Ham is commercieel manager binnen de bouwdivisie van VB Groep (Huybregts Relou en Huybregts Systeembouw). Klik hier voor meer artikelen van zijn hand

Partners
Hommelberg & Partners
LinkedIn
E. info@KMVG.nl | www.kmvg.nl